针对北师大教授董藩关于中国房地产预售制度和公摊面积不能取消的观点，以下是对其论点的详细分析：
预售制度不能取消
董藩教授认为预售制度不能取消的主要理由有以下几点：
- 房企开发能力影响：取消预售制度后，房企的开发能力将降低三分之二，导致房子供需被打乱，供给少于需求，进而推高房价。这一观点主要是基于预售制度对房企资金回笼的积极作用，认为预售制度有助于房企提前获得资金，从而保持较高的开发能力。
- 市场需求检验：预售制度可以检验房子是否符合市场需求。如果按现房销售，修出来后不能改变，可能成为无人问津的建筑垃圾，造成资源浪费。这一观点强调了预售制度在市场调节方面的作用。
- 百姓购房利益：预售制度可以让老百姓只付首付款就能买到房子，享受到房子带来的财富增值。现房销售则可能让老百姓吃亏，因为房价可能已经上涨。然而，这一观点在现实中存在争议，因为预售制度也带来了烂尾楼等风险，对购房者造成了损失。
- 房企资金回笼：基于房地产开发商的角度，预售可以增快资金回笼，缓解开发商在开发过程中的资金压力。这一点是预售制度对房企的直接益处。
然而，对于预售制度不能取消的观点，也有反对意见。有人认为预售制度导致了烂尾楼等问题的出现，增加了购房者的风险。此外，随着房地产市场的发展，现房销售已经成为可能，取消预售制度并不会导致房价大幅上涨，反而有助于降低购房风险。
公摊面积不能取消
董藩教授认为公摊面积不能取消的理由主要有以下几点：
- 房价稳定：取消公摊面积可能导致房价上涨，不利于市场稳定。这一观点主要是基于公摊面积对房价的间接影响。然而，实际上取消公摊面积后，房价的涨跌取决于多种因素，包括市场供需、政策调控等。
- 居住品质：取消公摊面积可能导致基础公共设施大幅度缩水，影响居住品质和舒适性。例如，走廊变窄、入户大堂电梯间变小等。这一观点强调了公摊面积对居住品质的重要性。然而，也有人认为取消公摊面积后，可以通过提高套内面积利用率等方式来保持或提升居住品质。
- 透明度问题：董藩教授还提到，如果能让公摊面积透明化、合理化，并明确公摊面积的收益去向以及各项收费是否合理合法，那么购房者可能会更愿意为公摊面积买单。这一点强调了公摊面积透明度的重要性。
然而，对于公摊面积不能取消的观点，同样存在反对意见。有人认为公摊面积的存在导致了购房者承担了不必要的费用和风险。此外，随着房地产市场的发展和购房者需求的变化，取消公摊面积已经成为一种趋势和呼声。
综上所述，董藩教授关于房地产预售制度和公摊面积不能取消的观点具有一定的合理性和逻辑性，但也存在争议和反对意见。在房地产市场不断发展和政策调控不断完善的背景下，需要综合考虑各种因素来做出更加全面和客观的判断。
