当前楼市整体呈现下行趋势，部分房东为快速回笼资金采取激进降价策略，导致房价进一步承压，市场已全面转向买方市场。
大幅降价吸引关注后竞价：部分房东为快速卖房，先将挂牌价大幅降低（如深圳某小区从1000万降至700万），吸引大量购房者聚集后改为竞价销售。这种方式虽能短期内聚集人气，但易引发其他业主不满，且竞价结果可能低于市场价，对小区整体房价形成拖累。例如，南京河西南某小区业主将125平四室挂牌360万（单价不足3万），远低于板块巅峰期6-8万的价格，虽可选择性成交，但低价消息扩散后加剧市场对房价下跌的预期。
市场影响：此类行为在楼市下行期效果显著，但负面影响突出。购房者可能因单套低价房源误判整个小区或区域的房价水平，导致后续交易中压价行为增多，形成“低价循环”。例如，南京河西南板块因竞价房源出现后，其他区域购房者对房价预期进一步降低，加剧市场观望情绪。
通过短视频博主制造“砍价假象”影响市场信心
剧本化砍价视频引流：部分房东与短视频博主合作，提前设计砍价剧本（如内蒙古赤峰、呼和浩特及西安等地），通过博主演绎“购房者砍价、房东不情愿降价”的场景，制造房价大幅下跌的假象。此类视频因流量高、传播快，能快速吸引潜在购房者，但实际成交价可能仍高于视频展示价格。
市场影响：视频传播后，小区房价下跌的“标签”易被强化，导致后续业主卖房时面临购房者压价。例如，某小区因砍价视频上热搜后，购房者普遍认为该小区房价已大幅下跌，即使后续房源实际价格稳定，仍可能因市场信心不足而被迫降价。此外，此类行为收费较低（如1万元全包），相比传统中介“好赞”服务（通常为房价1%）更具性价比，进一步推动其扩散。
楼市供需关系逆转，买方市场特征显著
中介态度转变反映市场主导权转移：在卖方市场时期，房源稀缺导致中介依赖房东，中介费分担等条款难以落实；而在当前买方市场下，中介为促成交易更倾向满足购房者需求（如要求房东承担全部中介费）。这一转变直接体现了市场主导权从房东向购房者的转移。
有效购买力不足制约房价反弹：尽管大城市人口流入较多，但实际有效购买力（既有购房意愿又有资金实力的人群）有限。例如，部分大城市二手房库存超10万套，而年有效购买力可能不足库存的十分之一，供需失衡导致房价难以止跌。此外，保障房供应增加进一步分流刚需购房者，削弱了商品房市场的需求支撑。
房价短期难改下行趋势：在房东急售、市场信心不足及有效购买力有限的背景下，房价下跌压力仍存。尤其是二三线城市，因人口吸引力较弱、库存较高，房价可能继续承压。
购房者与房东策略建议：
购房者：可抓住当前买方市场窗口期，优先选择配套完善、流动性强的小区，同时关注政策动态（如利率调整、限购放松）以把握入市时机。
房东：需理性定价，避免盲目跟风降价导致资产缩水；若急需用钱，可考虑通过正规中介渠道快速成交，而非依赖极端降价策略。
保障房与商品房的差异化定位：未来保障房将主要满足基本居住需求，而商品房需通过品质提升（如绿化、物业、户型设计）吸引改善型需求。无房群体无需过度焦虑，但追求高品质居住仍需通过购买商品房实现。
